Comment investir dans une cave en 2023 ? [Le guide complet]
Investir cave

Comment investir dans une cave en 2023 ?
[Le guide complet]

Les caves sont des biens immobiliers peu communs, mais cela reste des investissements immobiliers avec une rentabilité qui peut s’avérer attractive. Voici tout ce que vous devez savoir sur l’investissement dans les caves.

Pourquoi investir dans une cave ?

Vous trouvez que les placements classiques tels que l’assurance vie ou les SCPI par exemple rapportent trop peu et souhaitez réaliser un rendement plus important ? Ou vous souhaitez tout simplement diversifier votre patrimoine avec un bien atypique ?  

Acheter des caves ou plus généralement des lieux de stockage permettant à vos futurs locataires de loger leur mobilier peut être une excellente opportunité. 

De plus en plus de personnes sont à la recherche d’espaces de stockage, même s’ils ne sont pas accolés à leur habitation. La raison ? Une hausse des prix immobiliers rendant le marché moins accessible, par conséquent, l’acquisition par les ménages de logements habitables avec moins d’espace, surtout dans la capitale, et pourtant un besoin permanent de pouvoir stocker ses affaires.

Au vu du manque d’espace qui s’agrandit, surtout à Paris, la demande de stockage ne devrait pas baisser ces prochaines années, bien au contraire. Des évènements tels que les divorces ou les décès, bien qu’ils ne soient pas heureux, font prendre conscience du besoin de place pour ranger tout son mobilier. 

Combien coûte une cave ?

Le prix d’une cave varie en fonction de plusieurs facteurs qui rend difficile l’estimation exacte du montant d’acquisition. 

La localisation de la cave et son état sont les deux facteurs principaux qui influent sur le prix.

Une cave en bon état est primordial pour le locataire qui souhaite bien évidemment que son mobilier soit bien conservé. Veillez donc à ce que votre lieu de stockage ne soit pas trop humide pour ne pas repousser les locataires. 

Pour donner une fourchette de prix, comptez entre 1000€ et 4000€ le m² selon les villes. À Paris, en moyenne, le prix au m² est de 2500€ atteignant jusqu’à 4000€ dans certains arrondissements. 

Concernant la superficie de la cave, choisissez en fonction de votre budget. Les petites surfaces et les très grandes surfaces d’un lieu de stockage peuvent très bien se louer en fonction de leur lieu de situation et de la demande locative pour ce type de bien. En moyenne, la superficie des caves louées si situe entre 6 et 8m².

Quelle est la rentabilité d’une cave ?

La rentabilité de votre cave peut être très attractive à condition de bien choisir ce lieu de stockage. Propreté, état impeccable, accessibilité simple sont la clé pour attirer les locataires et proposer un loyer justifié. 

Privilégiez les endroits où la population est plutôt jeune avec un manque de surface habitable pour stocker toutes leurs affaires. 

Il existe une grande disparité de performance d’un arrondissement à l’autre à Paris par exemple, due au prix d’acquisition et aux loyers pratiqués.

Sachez qu’une cave peut se louer une centaine d’euros dans certains arrondissements de Paris pour 4m² de surface. 

En moyenne, la rentabilité brute d’une cave à Paris en 2021 était de 9%. Dans les autres grandes villes comme Marseille, Lyon, ou Montpellier par exemple, comptez entre 6% et 8% brut en moyenne.

Ces chiffres ne sont donnés qu’à titre indicatif, renseignez-vous vraiment sur la demande autour du lieu de stockage que vous avez repéré et surtout sur les loyers pratiqués à l’endroit où il se situe avant d’investir. 

Comment investir dans une cave ?

Il peut s’avérer difficile de trouver une cave vendue indépendamment d’un bien immobilier habitable. Les opportunités sont plutôt rares.

Nous vous conseillons de consulter les sites internet d’annonces de particuliers. Gardez votre idée en tête et vous pourrez tomber sur une bonne opportunité grâce à du bouche à oreilles. 

Tentez de vous rapprocher des ventes aux enchères qui proposent parfois des lots de plusieurs lieux de stockage, ce qui vous permettra d’ailleurs de minimaliser le risque de vacance locative. 

Pour ce qui est de la mise en location, vous pouvez simplement passer par les plateformes comme Leboncoin ou Seloger. Vous pouvez également déléguer la mise en location à des plateformes spécialisées comme Jestocke.com ou Costockage.fr.

Renseignez-vous sur les modalités de délégation et les frais afférents pour chaque plateforme. En général, la plateforme met en avant votre bien grâce à une annonce afin de vous trouver un locataire et réceptionne les loyers. Cela peut être un avantage afin de louer vite, à condition toujours que votre bien soit dans un bon état, propre, et que le loyer proposé soit correct, dans les prix du marché.

Encore plus simplement, vous pouvez déposer des petites annonces chez les commerçants se situant dans la périphérie de votre lieu de stockage, la proximité est parfois la clé. 

Les avantages d’investir dans une cave

  • Budget raisonnable, coût réduit, rendement élevé

Bien que le prix des caves varie en fonction de plusieurs facteurs, le ticket d’entrée reste très abordable comparé à de l’immobilier classique type un appartement ou une maison. 

Ajoutez à cela, des frais d’entretien et de travaux peu élevés, vous pourrez très vite rentabiliser votre investissement, et obtenir un rendement important en louant votre cave. 

De plus, n’oubliez pas que cela reste un bien immobilier, et comme tout bien immobilier, il aura de grandes chances de prendre de la valeur au fil du temps.

  • Gestion simple et flexibilité du bail

La location d’une cave fait l’objet d’une grande flexibilité. Les conditions de locations sont largement plus souples que dans l’immobilier classique, ce qui séduit en général les investisseurs.

La liberté caractérise le bail qui sera conclu avec votre locataire. Vous pouvez librement fixer ou négocier le loyer qui n’est pas encadré. Il n’y a aucune durée minimale du contrat de location, mais nous vous conseillons d’indiquer cette durée dans le contrat. Si rien n’est prévu, la durée est indéterminée et vous pouvez y mettre fin à tout moment sans devoir justifier votre décision.

Plus vous préciserez les modalités locatives dans votre contrat de bail, plus vous éviterez des contestations de la part de votre futur locataire. 

Vous aurez simplement quelques diagnostics à réaliser : amiante, termite et risques naturels. 

Les inconvénients d’investir dans une cave

Si l’on devait citer un seul inconvénient, ce serait celui de la recherche du lieu de stockage. Comme évoqué précédemment, trouver une cave à vendre pour en devenir propriétaire dans le but de la louer n’est pas forcément simple.

Si vous êtes déjà propriétaire d’une cave ou locataire et que vous ne vous en servez pas, vous pouvez la mettre en location sans être confronté à cette difficulté. En étant locataire, vous devrez obtenir un accord de votre propriétaire pour mettre en location le lieu de stockage.  

Une fois votre cave trouvée, il n’y a plus vraiment de gros inconvénients. En tant qu’acquéreur, vous serez soumis aux frais de notaire, comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, qui peuvent aller jusqu’à 10% du prix de la cave. Mis à part ces frais d’acquisition, ceux qui vous seront afférent en cours de location seront faible puisqu’il y a peu de besoins au niveau de l’entretien des lieux et un faible risque de dégradation par vos locataires. 

Les loyers tirés de la location sont des revenus et seront donc imposables à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers. Si leur montant total est inférieur à 15 000€ par an, vous pourrez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% et ne serez donc imposez que sur 70% des loyers perçus. Au-delà de 15 000€ par an, vous devrez déduire de vos loyers les charges « réelles » liées au bien pour obtenir votre base d’imposition. 

La réalisation d’une plus-value à la revente sera soumise à l’imposition des plus-values immobilières des particuliers. Si votre plus-value ne dépasse pas 15 000€, vous ne serez pas imposé. 

En résumé : l’investissement dans les caves est-il intéressant ?

L’investissement dans des caves ou des lieux de stockage peut s’avérer très intéressant pour les personnes désireuses d’une rentabilité très attractive. 

Placez-vous sur un marché dynamique, notamment celui de Paris. Il vous sera plus simple de trouver une cave ou un lot à acquérir et de le louer par la suite. 

Comme pour tout investissement, le tout est de bien se renseigner sur le produit avant d’investir, notamment sa localisation et la demande affluente, quitte à se faire accompagner par un professionnel dans votre investissement.

⚠️ Avertissement : L'investissement dans un bien immobilier doit s'envisager à long terme. N'oubliez jamais qu'un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. 
Il est impératif que vous fassiez vos propres recherches avant toute décision d'investissement, ou rapprochez-vous d'un professionnel du secteur financier pour avoir un avis éclairé sur l’adéquation de ces investissements à votre situation personnelle.

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