Comment investir avec Pinel en 2023 ?
[Le guide complet] 

Le dispositif Pinel : définition

Le dispositif Pinel, introduit par la loi de finance pour 2015, est un processus de défiscalisation profitant aux contribuables qui investissent dans de l’immobilier locatif en métropole.

Concrètement, l’investisseur finance un logement destiné à profiter à ceux qui en recherche et peut en contrepartie bénéficier d’une réduction d’impôt. 

Fort de son succès, le dispositif qui devait prendre fin le 31 décembre 2021 a finalement été prolongé jusqu’au 31 décembre 2024.

Comment investir avec Pinel ?

Pour bénéficier de l’avantage fiscal proposé par la loi Pinel, vous devrez respecter un ensemble de conditions.

• Les principales conditions requises pour investir avec Pinel

1ère condition : Le logement immobilier doit être acheté neuf ou en l’état futur d’achèvement et être à usage d’habitation pour le locataire.

Vous êtes adepte de la rénovation et souhaitez investir dans l’ancien plutôt que le neuf ? Le dispositif Pinel vous permet de bénéficier de la réduction d’impôt en investissant aussi dans l’ancien ! Vous devrez pour cela réaliser des travaux sur des logements à réhabiliter, non reconnu comme décents par la loi afin de les rendre décents, ou sur des locaux affectés à un usage autre que l’habitation afin de le transformer en logement à usage d’habitation.

Il est à noter que depuis le 1^er janvier 2021, la réduction ne s’applique qu’aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Ne sont donc pas éligibles à la réduction d’impôt « Pinel » des villas individuelles construites au sein d’une copropriété ou des villas construites de manière jumelée par exemple. 

Bon à savoir : N’hésitez pas à vous renseigner sur le dispositif Denormandie qui pourrait vous être plus favorable si vous souhaitez investir dans l’ancien. 

2ème condition : Vous devez détenir le bien en pleine propriété (exclusion du démembrement).

La détention en commun du bien pour les couples mariés ou en indivision sont également éligibles au dispositif.

3ème condition : L’acquisition doit être faite à titre onéreux sous peine de ne pas pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal.

Sachez que l’acquisition à titre gratuit du bien par le conjoint survivant peut toutefois ouvrir droit à l’avantage si ce dernier demande la reprise du dispositif à son profit. 

Bon à savoir : Vous pouvez également bénéficier de la réduction d’impôt par la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Il est impératif que 95% de la souscription serve à financer un immeuble éligible au dispositif Pinel. Les parts doivent être souscrites dans le cadre de la gestion de votre patrimoine privé, ce qui vous empêche d’inscrire les parts à l’actif d’une société ou d’une entreprise individuelle.

4ème condition : Pour bénéficier du dispositif Pinel, vous devez en tant qu’investisseur être une personne non soumise à l’Impôt sur les Sociétés et domiciliée fiscalement en France au sens de l’article 4B du Code Général des Impôts (en France métropolitaine, Guadeloupe, Guyane, Martinique ou Réunion).

Vous devez également respecter d’autres conditions liées à la mise en location du bien et au locataire. 

• Les autres conditions à connaître sur Pinel

Un engagement locatif de 6 ou 9 ans est exigé. La prorogation de l’engagement est possible sur une ou deux périodes triennales, permettant de bénéficier de l’avantage au maximum sur 12 ans. 

Vous devez formaliser votre engagement par écrit via la déclaration 2044 EB ou sur du papier libre selon un modèle mis en place par l’administration. N’hésitez pas à vous faire aider par un professionnel de la gestion de patrimoine pour réaliser cette déclaration paisiblement !  

Bon à savoir : si vous avez souscrit des parts de SCPI, c’est la société qui prend l’engagement de louer le logement financé par la souscription à une personne autre qu’un associé de la société. Vous devez vous engager en contrepartie à conserver vos parts jusqu’au terme de l’engagement de location pris par la SCPI.

Le logement doit être loué nu et doit servir d’habitation principale au locataire. Vous devez par ailleurs trouver un locataire dans les 12 mois de l’acquisition ou de l’achèvement des travaux ! 

Le loyer mensuel ne doit pas dépasser un certain plafond en fonction de la zone du logement. 

Sachez également qu’un niveau de performance énergétique du logement est attendu pour bénéficier du dispositif : le logement doit respecter des exigences différentes en fonction de s’il est neuf ou ancien. 

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un plafond réglementaire établie en fonction de la zone du logement à la date de conclusion du bail. 

Afin de contribuer à la solidarité intergénérationnelle, sachez que le locataire peut être un membre de votre famille à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal. Louer à un ascendant ou à un descendant à qui vous versez une pension alimentaire ne vous fait pas perdre l’avantage fiscal ! 

Où investir avec Pinel ?

Avant tout, il est important de savoir que le logement doit impérativement se situer dans une commune caractérisée par un déséquilibre entre l’offre et la demande faute de quoi, vous ne bénéficierez pas de la fiscalité avantageuse offerte par le dispositif. Ces communes se trouvent en Zone A, A bis et B1.  

Voici la carte du service public vers les communes éligibles. 

La localisation du bien est très importante puisque l’opération ne se réalisera avec succès que si votre logement est loué. 

Nous vous conseillons de vous mettre dans la peau d’un locataire pour savoir quels critères pourraient l’orienter vers votre bien plutôt qu’un autre. La proximité de votre logement avec les transports en commun de la ville ainsi que les services à proximité peuvent faire la différence.

N’oubliez pas que les villes avec une demande locative très forte vous donneront plus de chance de louer votre logement rapidement. Hormis Paris dont nous n’avons plus besoin de justifier l’attractivité, voici les villes dans lesquelles nous vous recommandons d’investir :

• Bordeaux

Ville paisible où il faut reconnaître qu’il y fait bon vivre. Les travailleurs sont d’ailleurs ravis de pouvoir rejoindre facilement la capitale en seulement deux heures de trains mais aussi l’océan en à peine 1h de voiture.

Bordeaux ne cesse de se développer et est surtout très bien desservie par le tram dans toute son agglomération, un gros plus pour les habitants de la ville.

• Toulouse

L’investissement dans la ville de Toulouse est une belle opportunité : forte de son dynamisme économique, Toulouse est un mélange entre richesse culturelle et évolutions technologiques. La ville est bien connue pour son climat agréable. 

• Aix-en-Provence

Aix en Provence, située tout près du littoral méditerranéen est très prisée par les étudiants entrainant ainsi une demande de logements toujours plus importante.

La proximité avec Marseille apporte un plus non négligeable à la commune pour les travailleurs et entrepreneurs. 

Il ne sera pas difficile de trouver preneur ! 

• Lille

Lille est idéalement située à proximité de quatre grandes capitales, Paris, Bruxelles, Amsterdam et à moins de 2 heures de trajet. De quoi attirer les entreprises, investisseurs et chercheurs. Sa jeune population étudiante ne cesse de se développer, de quoi inciter ceux qui souhaitent investir en Pinel à Lille.

Pour faire le meilleur choix, nous vous conseillons fortement de vous faire accompagner d’un professionnel de l’immobilier.

L’avantage Pinel : une fiscalité avantageuse

N’attendez plus et profitez des meilleurs taux de réduction jusqu’au 31 décembre 2023 ! Bien que la loi de finance 2021 ait prolongé le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2024, une diminution progressive des avantages fiscaux à compter de 2023 est à prévoir. 

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement. Il correspond au prix d’acquisition et à certains frais afférents pour l’acquisition des logements neufs et en l’état futur d’achèvement.

L’avantage est calculé sur le prix de revient de 2 logements maximum sur une même année. Sachez que si votre souscription de parts de SCPI est affectée à plus de 2 logements, l’obtention de l’avantage fiscal n’est pas remis en cause. 

 Le montant total investi est retenu dans la limite des 2 plafonds suivants :

• 300 000 € par contribuable et par an
• 5 500 € par m² de surface habitable

Les taux de la réduction d’impôt varient selon la durée de l’engagement de départ et de la date d’investissement :

Par exemple, en investissant avant le 31 décembre 2023 pour une durée d’engagement de location de 6 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12% du prix de revient de votre logement sur 6 ans, soit 2% par an. Ce taux est réduit en passant à 10,5% soit 1,75% par an en investissant en 2023 puis à 9% soit 1,5% par an en investissant en 2024 sur la période initiale de 6ans.

Vous pouvez ainsi atteindre une réduction d’impôt de maximum 21% sur 12 ans sans tarder avant de passer à 17,5% en 2023 puis à 14% en 2024.

Sachez que le dispositif « Pinel + » permet le maintien des taux actuels applicable en 2023 pour certains types de logements situé dans certains quartiers et répondant à des critères énergétiques précis et une certaine qualité d’usage. 

Bon à savoir : Vous pouvez être exonéré de la taxe foncière (à l’exception de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères), impôt normalement prélevé par la commune à tous les propriétaires d’un bien chaque année. L’investissement dans un logement neuf vous exonère de taxe foncière pendant 2 ans à compter du 1^er janvier suivant l’achèvement de votre logement, sans conditions.

Vous pouvez également bénéficier d’une exonération totale ou partielle accordée par les communes pour une durée supplémentaire de 5ans.

Les inconvénients et les risques de l’investissement avec Pinel

Plusieurs obligations et contraintes attendent l’investisseur en Pinel y compris celle de respecter son engagement de location sous peine de lourdes conséquences financières ! 

Quelque que soit la période d’engagement de départ, 6 ou 9 ans, l’acquéreur doit respecter son engagement jusqu’au bout. Sachez que l’administration fiscale tolère une période de vacance de 12 mois maximum sans locataire dans votre logement à la condition de justifier que vous avez accomplis les diligences nécessaires pour la remise en location du bien.  

Vous devez également respecter toutes les conditions de fonctionnement du dispositif Pinel, autant les conditions initiales que celles qui s’appliquent pendant la période d’engagement (ne pas dépasser le montant maximum du loyer, ne pas céder votre logement, etc.).

En cas de non-respect, une double peine s’applique pour vous : non seulement vous perdez l’avantage fiscal pour le reste de la période de votre engagement, mais surtout vous êtes tenu de rembourser tous les avantages que vous avez perçu au cours des années où la réduction d’impôt a été pratiquée.

Rassurez-vous certains cas exceptionnels vous permettent d’éviter la remise en cause de l’avantage fiscal en cas de non-respect des conditions du dispositif Pinel : le licenciement, un certain degré d’invalidité ou le décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.

Une dernière contrainte apparait une fois l’engagement arrivé à son terme si vous souhaitez revendre votre bien en espérant obtenir une grande plus-value : pour revendre votre logement Pinel, vous ne devez pas avoir fait de déficit foncier sur les trois dernières années précédant la revente, sous peine d’application d’une pénalité par l’administration fiscale. Vous êtes en déficit foncier lorsque les charges déductibles de vos revenus locatifs sont supérieures à ces revenus. 

Une fois la condition respectée, vous pouvez revendre vote bien en toute tranquillité ! Vous serez cependant imposé à l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux sur la plus-value réalisée par la vente le cas échéant. La plus-value correspond à la différence positive entre le prix de vente du bien et le prix d’achat.

Un taux de 19% d’impôt sur le revenu s’applique et un taux de 17,5% pour les prélèvements sociaux.  Sachez néanmoins que vous êtes exonérés d’impôts au bout de 22 ans de détention du bien immobilier et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention !

En résumé : est-ce que Pinel est un bon dispositif ?

Bien que les conditions pour bénéficier de l’avantage fiscal soient très nombreuses, réaliser un projet immobilier grâce au dispositif Pinel peut s’avérer très avantageux si l’investissement abouti sans se précipiter.

Il est absolument indispensable de se faire accompagner par un professionnel dans ce projet ! N’hésitez pas une seule seconde, le conseiller en gestion de patrimoine fait partie des professionnels les mieux placés.

Grâce à ses compétences juridiques, vous êtes assurés d’être éclairés sur toutes les conditions à respecter pour que votre projet soit une réussite. 

Le conseiller analysera votre objectif par rapport à votre situation et votre budget et sera en mesure de vous donner son avis. N’oubliez pas que l’acquisition du bien destiné à la location est un investissement qui s’inscrit donc dans une stratégie patrimoniale plus élargie.

L’accompagnement du conseiller se fera tout au long du processus et il vous aider à préparer votre déclaration d’impôt sur le revenu pour bénéficier de l’avantage fiscal en tout sérénité. 

Vous pouvez également vous rapprocher d’un agent immobilier. 

Vous éviterez grâce à ces professionnels toutes les arnaques que l’on peut trouver sur internet et de tomber dans certains pièges comme le dépassement du plafond des niches fiscales. En effet, sachez que vous ne pouvez pas dépasser un plafond de 10 000€ d’avantages fiscaux par an et que la réduction Pinel est prise en compte dans ce montant. 

Vous l’aurez compris, le dispositif Pinel peut donc s’avérer être un bon dispositif à la condition de ne pas se précipiter et surtout d’être accompagné !