C’est l’un des cas les plus courants en France. Un parent décède et laisse la maison familiale à ses deux enfants. Le bien est estimé à 250 000 €. Entre les droits à payer au fisc et la facture du notaire, combien coûte réellement cette transmission ? Voici le calcul complet, étape par étape, avec les barèmes en vigueur en 2026.
Pour ce calcul, nous prenons le cas le plus classique. Le parent était veuf ou célibataire. La maison constitue l’essentiel du patrimoine. Enfin, les deux enfants sont majeurs et héritent à parts égales, sans donation récente.
1/5 — Droits de succession et frais de notaire : deux factures bien distinctes
Première confusion à lever : les “frais de succession” recouvrent en réalité deux choses différentes. D’un côté, les droits de succession, un impôt versé à l’État selon un barème progressif. De l’autre, les frais de notaire, qui rémunèrent les actes obligatoires de la succession. Ces tarifs, appelés émoluments, sont fixés par décret. Autrement dit, ils sont identiques chez tous les notaires de France.
Par ailleurs, la présence d’un bien immobilier rend le passage chez le notaire obligatoire. Impossible d’y échapper pour notre maison de 250 000 €.
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2/5 — Étape 1 : l’abattement de 100 000 € par enfant
Chaque enfant bénéficie d’abord d’un abattement de 100 000 € sur sa part d’héritage. Ce montant reste inchangé en 2026. En effet, la dernière loi de finances n’a pas touché aux barèmes. Elle a même gelé les abattements jusqu’à fin 2028.
Le calcul de départ est donc simple. La maison de 250 000 € est partagée en deux parts de 125 000 €. Après abattement, chaque enfant n’est imposé que sur 25 000 €.
Attention toutefois à une erreur fréquente. Un abattement supplémentaire de 20 % existe pour la résidence principale du défunt. Mais il suppose que le logement soit occupé au décès par le conjoint survivant, le partenaire de Pacs ou un enfant mineur ou majeur protégé. Par conséquent, deux enfants adultes vivant ailleurs n’y ont pas droit.
3/5 — Étape 2 : le barème progressif, tranche par tranche
Sur ces 25 000 € taxables, le barème en ligne directe s’applique ensuite par tranches successives. Comptez 5 % jusqu’à 8 072 €, puis 10 % jusqu’à 12 109 €, puis 15 % jusqu’à 15 932 €. Au-delà, le taux passe à 20 %.
Voici le détail pour chaque enfant. Les trois premières tranches donnent 403,60 €, 403,70 € et 573,45 €. Ensuite, les 9 068 € restants sont taxés à 20 %, soit 1 813,60 €. Au final, chaque enfant doit 3 194 € de droits de succession. Le fisc percevra donc 6 389 € au total.
Côté délais, la déclaration doit être déposée dans les 6 mois suivant le décès. À défaut, des intérêts de retard de 0,20 % par mois s’appliquent. De plus, une majoration de 10 % peut s’ajouter en cas de retard prolongé. Bon à savoir : un paiement fractionné sur plusieurs années peut être demandé sous conditions.
4/5 — Étape 3 : les frais de notaire, acte par acte
Vient ensuite la facture du notaire, composée de trois actes principaux. D’abord, l’acte de notoriété établit officiellement la qualité d’héritier. Son émolument est fixe : 56,60 € HT, soit environ 68 € TTC, plus quelques frais d’enregistrement.
Ensuite, l’attestation de propriété immobilière transfère officiellement la maison aux héritiers. Elle est calculée par tranches dégressives, de 1,935 % à 0,532 %. Sur 250 000 €, elle revient à 1 803 € TTC. S’y ajoute la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, soit 250 €.
Enfin, la déclaration de succession est établie sur l’actif brut, selon un barème légèrement inférieur. Résultat : environ 1 443 € TTC. Il faut encore compter la taxe fixe de publicité foncière de 125 €, puis 200 à 300 € de débours divers, comme l’état hypothécaire. Au total, la facture notariale atteint 3 800 à 4 000 €. À noter : le notaire peut accorder une remise jusqu’à 20 % sur ses émoluments, pour la part dépassant 100 000 € d’assiette. C’est toutefois une simple faculté, pas une obligation.
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5/5 — La facture totale : environ 10 300 €
Additionnons tout : 6 389 € de droits de succession et environ 3 900 € de frais notariés. La succession de cette maison coûte donc environ 10 300 € aux deux enfants. Cela représente à peine plus de 4 % de la valeur du bien. Et contrairement à une idée reçue, c’est le fisc qui perçoit la plus grosse part, pas le notaire.
Ce montant suppose toutefois que les héritiers restent en indivision. En cas d’acte de partage formel, un droit de partage de 2,5 % s’ajoute, soit plus de 6 000 € supplémentaires. Or cette dépense est souvent évitable, y compris quand les enfants vendent ensemble le bien resté indivis.
Il existe enfin des leviers légaux pour alléger la note, à condition d’anticiper. La donation de son vivant utilise le même abattement de 100 000 €, qui se recharge tous les 15 ans. Le démembrement de propriété permet aussi de transmettre la nue-propriété en conservant l’usufruit. Quant à l’assurance-vie, elle transmet jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire hors succession, pour les versements effectués avant 70 ans. Pour aller plus loin, consultez la fiche officielle des droits de succession. Voir aussi celle des tarifs des notaires en matière de succession.
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