Un parent décède et laisse la maison familiale, estimée 250 000 €, à ses deux enfants. Entre le fisc et le notaire, voici le calcul complet de la facture, aux barèmes 2026.
1/5 Droits de succession et frais de notaire : deux factures bien distinctes
Posons d’abord le cas type retenu, de loin le plus courant en France. Le parent décédé était veuf ou célibataire, et la maison constitue l’essentiel du patrimoine. Ses deux enfants, majeurs, héritent à parts égales, sans donation récente à réintégrer.
Première confusion à lever : les « frais de succession » recouvrent deux réalités différentes. D’un côté, les droits de succession, un impôt versé à l’État selon un barème progressif. De l’autre, les frais de notaire, qui rémunèrent les actes obligatoires du dossier.
La présence d’un bien immobilier rend d’ailleurs le passage chez le notaire strictement incontournable. Ses tarifs, appelés émoluments, sont fixés par décret pour chaque acte. Ils sont donc rigoureusement identiques chez tous les notaires de France, de Lille à Marseille.
📚 À lire aussi : « Le meilleur âge pour une donation est.. » : quand faut-il transmettre ses biens à ses enfants ? Ce notaire est formel
2/5 Étape 1 : l’abattement de 100 000 € par enfant
Chaque enfant bénéficie d’abord d’un abattement de 100 000 € sur sa part d’héritage. Ce montant n’a pas bougé en 2026, la loi de finances n’ayant pas touché aux barèmes. Elle a même gelé ces seuils jusqu’à fin 2028.
Ce gel cache d’ailleurs une hausse d’impôt invisible, que peu de familles anticipent. Les prix des maisons montent avec l’inflation, pendant que les seuils fiscaux restent figés. Chaque année, des héritiers deviennent donc imposables sans que leur patrimoine réel ait changé.
Le point de départ du calcul reste ici d’une grande simplicité. La maison de 250 000 € se partage en deux parts égales de 125 000 €. Après abattement, chaque enfant n’est finalement imposé que sur 25 000 €.
Attention enfin à une erreur très fréquente sur l’abattement supplémentaire de 20 %. Cette décote sur la résidence principale exige une occupation au décès par le conjoint, le partenaire de Pacs ou un enfant protégé. Deux enfants adultes vivant ailleurs n’y ont donc pas droit.
3/5 Étape 2 : le barème progressif, tranche par tranche
Sur ces 25 000 € taxables, le barème en ligne directe s’applique par tranches successives. Comptez 5 % jusqu’à 8 072 €, puis 10 % jusqu’à 12 109 €, et 15 % jusqu’à 15 932 €. Au-delà de ce seuil, le taux grimpe à 20 %.
Voici le détail du calcul pour chaque enfant, centime par centime. Les trois premières tranches donnent 403,60 €, 403,70 € et 573,45 €. Les 9 068 € restants, taxés à 20 %, ajoutent 1 813,60 €. Chaque enfant doit donc 3 194 €, soit 6 389 € au total pour le fisc.
Côté calendrier, la déclaration doit être déposée dans les six mois suivant le décès. À défaut, des intérêts de retard de 0,20 % par mois s’appliquent. Une majoration de 10 % peut s’ajouter si le retard se prolonge. Bon à savoir : un paiement fractionné sur plusieurs années peut être demandé, sous conditions.
4/5 Étape 3 : les frais de notaire, acte par acte
La facture du notaire se compose ensuite de trois actes principaux. L’acte de notoriété établit d’abord officiellement la qualité d’héritier des deux enfants. Son émolument est fixe : 56,60 € HT, soit environ 68 € TTC, hors petits frais d’enregistrement.
L’attestation de propriété immobilière transfère ensuite officiellement la maison aux héritiers. Son barème dégressif court de 1,935 % à 0,532 % selon les tranches de valeur. Sur 250 000 €, comptez 1 803 € TTC, plus 250 € de contribution de sécurité immobilière.
La déclaration de succession, calculée sur l’actif brut, ajoute environ 1 443 € TTC. S’y greffent la taxe fixe de publicité foncière de 125 €, puis 200 à 300 € de débours divers. Au total, la facture notariale atteint 3 800 à 4 000 €.
Un levier reste méconnu : le notaire peut accorder une remise allant jusqu’à 20 %. Elle porte sur ses émoluments, pour la part d’assiette dépassant 100 000 €. C’est toutefois une simple faculté laissée à son appréciation, jamais une obligation légale.
📚 À lire aussi : Elle a pu donner sa maison à ses enfants sans leur faire payer quoi que ce soit. Le notaire dévoile comment faire
5/5 La facture totale : environ 10 300 €
Additionnons tout : 6 389 € de droits et environ 3 900 € de frais notariés. La transmission de cette maison coûte donc environ 10 300 € aux deux enfants. Cela représente à peine plus de 4 % de la valeur du bien. Et sur cet exemple, contrairement à l’idée reçue, le fisc encaisse davantage que le notaire.
Ce total suppose toutefois que les héritiers restent en indivision. Un acte de partage formel déclencherait un droit de 2,5 %, soit plus de 6 000 € supplémentaires. Cette dépense reste souvent évitable, y compris lorsque les enfants vendent ensemble le bien indivis.
Des leviers légaux allègent enfin la note, à condition d’anticiper de son vivant. La donation utilise le même abattement de 100 000 €,
