Qu'est-ce qu'un REIT et comment y investir ?
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Qu’est-ce qu’un REIT et comment y investir ?

L’immobilier constitue un bon investissement si vous savez comment, quand et où acheter. Il existe cependant des gens qui s’opposent totalement à ce type d’investissement, qui demande trop de temps. Savez-vous que sur le marché boursier, vous pouvez investir directement dans l’immobilier avec un excellent retour sur investissement : c’est ce que l’on appelle les REIT.

L’achat d’actions de REIT est une solution intermédiaire pour faire des placements dans le secteur de l’immobilier tout en étant cotés en bourse avec les bénéfices qui en découlent. Accessible également aux Français, elles proposent un rendement intéressant et à la portée de tous. Découvrez dans cet article toutes les informations sur les REIT et comment y investir !

Un REIT : définition

Les REIT (Real Estate Investment Trusts) ont vu le jour aux États-Unis dans les années 1960. Ce sont des entreprises cotées en bourse qui ont pour objectif de créer un patrimoine immobilier.

Elles permettent de générer des bénéfices de location et des profits sur le long terme. Pour cela, les investisseurs acquièrent des actions et le REIT leur verse des dividendes.

Comment fonctionne un REIT ?

Le principe de fonctionnement des REIT est simple : il consiste à investir indirectement dans l’immobilier par la détention d’actions et non de parts !

Les REIT sont donc principalement axés sur les immeubles commerciaux, les immeubles de bureaux, les établissements hôteliers, les maisons de retraite, mais également sur les immeubles d’habitation.

Les REIT doivent avoir 75% de leurs biens et de leurs revenus qui proviennent de l’immobilier. Par ailleurs, ils sont obligés de reverser entre 70% et 95% de leurs gains aux actionnaires, la plupart du temps sous formes de dividendes.

Comment investir dans un REIT ?

L’investissement dans une société de placement immobilier à partir de la France est aussi un bon moyen de diversifier la devise de vos investissements. Les REIT sont cotés en dollars. Il est donc possible d’acheter et de détenir des actions par le biais d’un compte-titres ordinaire (CTO). La bonne nouvelle à ce niveau, c’est que la fiscalité demeure la même.

Il faut cependant faire attention aux prix des placements d’ordres sur le NYSE (New York Stock Exchange). Nous vous conseillons d’investir dans des REIT via le courtier en ligne DEGIRO, qui pratique les frais les plus bas du marché.

Par ailleurs, acheter les actions dans la bonne période est primordiale. Vous devez garder à l’esprit que la rentabilité des REIT repose sur les conditions du marché. À titre d’exemple, lorsque les taux sont faibles, la valeur des actifs croît et le rendement diminue.

Investir dans un REIT ne requiert pas beaucoup de capitaux pour débuter un placement dans l’immobilier. Vous pouvez commencer avec seulement quelques centaines de dollars si vous le souhaitez.

Quels sont les meilleurs REIT ?

Nous allons à présent vous parler des meilleurs REIT dans les secteurs les plus intéressants. La présente liste est bien évidemment ne constitue pas un conseil d’achat.

Elle vous fournit en revanche des axes de réflexion intéressants si vous désirez apprendre davantage sur les REIT.

Immobilier commercial : Realty Income 

Si nous ne devions choisir qu’une seule société ici, ce serait forcément Realty Income. Elle est considérée comme étant le meilleur REIT du monde. Son activité réside dans la réalisation de triple net.

Autrement dit, toutes les dépenses et frais (travaux, entretien) liés au bon fonctionnement des immeubles sont facturés au locataire. Ce mode de fonctionnement lui permet d’avoir une grande rentabilité.

De plus, les principaux locataires de la société sont des entités très solvables. Elles appartiennent à des domaines peu fluctuants tels que les pharmacies, l’alimentation, le bricolage, etc. 

Realty Income est aussi l’un des seuls REIT à verser depuis 25 ans des dividendes mensuels (et non trimestriels). Par ailleurs, ces dividendes sont en constante augmentation, ce qui lui confère le titre de Dividend Aristocrat.

Actuellement, le rendement du dividende est d’environ 4 %.

Immobilier d’infrastructures telecom : American Tower 

American Tower est aujourd’hui le leader mondial des pylônes pour les infrastructures de télécommunications. Elle construit des tours et met ensuite en location les emplacements aux opérateurs télécoms. Ces derniers peuvent ainsi émettre leur réseau (téléphone, internet, télévision, etc.).

La société possède des tours dans quasiment toutes les régions. Elle tire profit du fort besoin de développement du numérique ainsi que de la 5G. Ces éléments contribuent à la croissance de l’entreprise.

Son rendement sur dividende actuel est faible (environ 2%). Toutefois, il est en forte croissance annuelle (plus de 10%/an) depuis 2011.

Immobilier de santé : National Health Investor 

Ce choix peut faire grincer des dents à certains parce qu’il y a des sociétés beaucoup plus grandes et bien plus connues dans ce domaine. Cependant, ces sociétés sont souvent en difficulté financière. 

En revanche, NHI est une petite entreprise, mais très bien dirigée. De plus, elle a toujours versé ses dividendes de manière régulière et croissante. La société possède des établissements de soins de santé ainsi que des propriétés résidentielles pour les seniors.

Son rendement actuel est d’environ 6 % et le dividende est en hausse depuis 2002.

Immobilier résidentiel : Sun Communities 

Il s’agit d’un choix relativement atypique pour le secteur résidentiel. Cependant, Sun Communities offre un très bon rapport entre la résilience du logement et le développement d’un thème en vogue : les maisons préfabriquées.

La société est spécialisée dans le secteur « résidence de luxe ». Elle propose des maisons préfabriquées plutôt haut de gamme ainsi que des terrains pour véhicules de loisirs.

Son taux de dividende actuel est d’environ 2 %. Mais le potentiel de croissance est important. Depuis 2016, l’entreprise verse régulièrement et de manière croissante des dividendes.

Immobilier dédié aux centres de données : Digital Realty

Digital Realty est l’un des deux leaders mondiaux (avec Equinix) en matière de propriétés de centres de données. Il abrite des machines qui permettent aux sociétés clientes de réaliser des calculs à distance (sans implantation physique).

Il stocke aussi des serveurs pour centraliser les données informatiques. La nécessité de fournir une puissance de calcul de plus en plus importante. Le besoin de digitalisation des données et de l’information favorise son essor sur le long terme. La société est en réalité indirectement associée à la fois à l’immobilier et à la technologie.

Son taux de rendement actuel est d’environ 3 %. Il est en forte croissance depuis 2005.

Quelle est la fiscalité d’un investissement dans un REIT ?

Les revenus provenant d’un investissement dans un REIT ou une SIIC sont imposés au prélèvement unique de 30%. La part de l’impôt sur le revenu est de 12,8% et celle des prélèvements sociaux de 17,2%.

Toutefois, l’actionnaire a la possibilité d’opter pour le régime fiscal progressif de l’impôt sur le revenu si ce dernier lui semble plus favorable.

En outre, les actions des sociétés d’investissement immobilier sont exclues du calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Ainsi, bien que les dividendes versées proviennent de la location de biens immobiliers, les actions restent des actions achetées auprès de sociétés cotées en bourse. En revanche, vous ne pouvez pas posséder plus de 5 % du capital ainsi que des droits de vote de l’entreprise.

Les avantages de l’investissement dans un REIT

L’investissement dans un REIT comporte de multiples avantages. Il s’agit en particulier des avantages liés à l’investissement dans la pierre-papier. Cette dernière est plus abordable que l’investissement locatif direct.

Les avantages principaux de l’investissement dans un REIT sont :

  • La transparence des investissements : Les REIT doivent obligatoirement présenter des résultats financiers tous les trimestres. Ils doivent également les mettre à la disposition des investisseurs. Les investisseurs peuvent ainsi être au courant des résultats et des prévisions de l’entreprise.
  • Investissement diversifié : Les REIT effectuent des placements dans toutes les régions du monde. Toutefois, ils construisent aussi un patrimoine immobilier diversifié. Par ailleurs, ils donnent la priorité à la qualité des propriétés et à leur localisation.
  • Une rentabilité intéressante pouvant atteindre 10%, en particulier grâce au fait que les REITS sont obligés de verser 90% du total de leurs revenus aux actionnaires.
  • Les dividendes sont fixes et prévisibles. Ils sont le plus souvent versés mensuellement.

Les inconvénients de l’investissement dans un REIT

Les inconvénients majeurs à garder à l’esprit avant de réaliser un investissement dans un REIT sont les suivants :

  • Vous avez peu ou pas d’effet de levier provenant d’un prêt immobilier contrairement à un investissement locatif direct.
  • Vous n’êtes pas épargné des aléas de l’immobilier comme les vacances, les loyers impayés ou la diminution de la valeur de l’immobilier. Ces aléas peuvent faire baisser la valeur des biens. Ce qui a pour conséquence le risque d’une moins-value lors de la revente des biens immobiliers.
  • Les actions en bourse sont par essence volatile. Par conséquent, les fluctuations du marché sont susceptibles de nuire à la valeur des dividendes et au bénéfice.

Le secteur immobilier est un indicateur majeur pour l’économie mondiale. L’investissement dans les REIT constitue une solution de placement à envisager sans craindre les fluctuations du marché boursier. Cette solution est accessible à partir d’un capital relativement bas. De plus, vous ne paierez que les commissions de gestion.

Par ailleurs, vous investissez de façon indirecte sur un bien tangible et recevez des dividendes régulièrement sans toucher à votre capital. Et ce, en toute transparence financière.

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